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調控十年漲10年 新一輪政策拐點即將到來 這次你能把握機會嗎?

發表時間: 2018-12-10 00:00:00

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樓市調控與房價走向息息相關。

 

最近,樓市發展又到了一個關鍵的政策轉捩點。政策拐點即將到來。今年,樓市成交持續低溫,情況將一直持續下去?

 

之前,房王君也曾說過,樓市的低穀有三年一變的規律(近10年,廣州出現過3次樓市穀底,隻有一次房價降了!),今年就是低穀。業內人士分析,新一輪的政策拐點已經到來。

近期,在房地產領域,也有很多微妙的政策變化。第一是關於房價的管控。比如說近期出現了降價未遂的表述,安徽、河南等地方政府幹預房企隨意降價,部分房企被約談。第二是部分人才購房政策繼續興起。各地紛紛出大招招攬人才,其中購房優惠成為顯著條件。第三是供地政策有所調整,今年,廣州出讓的多宗土地,都帶有配建人才公寓的條件。第四是房貸政策的調整。廣州就有銀行房貸利率下調的消息。10月以來,中國銀行下調首套房貸利率,從上浮15%下調為上浮10%,目前四大行廣州地區均執行首套房貸利率上浮10%。(廣州買房貸款難?別急,明年房貸利率或有5%-10%下調空間)

 

實際上,經濟政策和樓市政策一直強調達到的效應,這在樓市中自然有重要的體現。換而言之,樓市發展不盲目追求大起大落的態勢,依然需要穩定地運行。雖然近期有房企主動降價,但是盲目的降價容易引起市場觀望和恐慌。房地產失控,也容易帶來諸多產業發展的蕭條,所以還是需要有托一把的政策調整。樓市的降溫,短期看其實都和金融政策調整有關。所以樓市政策的演變,最關鍵還是要聚焦在金融政策上。

 

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從目前來看,類似商業銀行房貸政策預計是會放鬆的。尤其是觀察今年9月份開始各地密集推盤的現象,實際上都需要一個相對寬鬆的信貸政策做支持。而且商業銀行受益於降準政策的效應,貸款政策也確實有放鬆的空間。而從企業運營的角度看,雖然近期還是有很多房企面臨融資高成本的問題,但也不排除會有新的轉機,即後續融資方面也會有放鬆的可能。

 

  房價調控10年,房價漲了244% 

 

從歷次的樓市調控來看,房價則是越調越漲。但從廣州來看,房價就一直在上漲。2008年,全球被金融危機籠罩,那時廣州的房價是9300/㎡。到了今年,廣州11區的房價去到了32000/㎡,十年間,房價漲了244%

 

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而在10年間,樓市調控不斷。

 

2008

抓緊建立住房保障體系,防止房價過快上漲;具體政策:10月:首套房首付20%,利率7折;12月:國十三條,個人購第二套普通住房貸款放寬,個人住房轉讓營業稅免征時限從5年改為2年。

 

2009

穩定房地產投資具體政策:12月:住房轉讓營業稅免征時限從2年改為5年。

 

2010

堅決遏製部分城市房價過快上漲勢頭;具體政策:10月穗四條:市轄十區本市戶籍和外市房籍常住家庭限新購1套。後者前兩年累繳1年社保。未滿18歲限製單獨購買,公積金第3套房貸叫停。

 

2011

切實穩定房地產市場價格;具體政策:2月穗十條:有2套及以上的本市戶籍家庭,1套及以上的外市戶籍家庭限購。在穗購房需兩年內連續繳納1年以上社保或個稅。二套首付不低於60%

 

2012

繼續搞好房地產市場調控。

 

2013

完善穩定房價工作責任製;具體政策:3月新國五條廣州細則:二手交易的個稅交易總額的1%調整為按差額20%徵收。11月穗六條出臺:二套首付調整為70%,非廣州戶籍購房個稅納稅或社保調整為5年內連繳3年。從化增城加強限貸;二套首付為7成,外地買家貸購房需3年社保或納稅證明。

 

2014

針對不同城市情況分類調控;具體政策:930新政:各地鬆綁限購政策,已結清房貸購第2套的,可按首套執行。

 

2015

分類指導,因地施策;具體政策:330新政:公積金首付下調,二套首付下調,二手免營業稅滿五年改為滿兩年5月:撤增城市,設增城區;8月:撤從化市,設從化區。

 

2016

完善住房稅收信貸政策,因城施策化解房地產庫存;具體政策:10月:首套房公積金首付上升至30%,購第二套沒結清首付為70%;嚴格執行既有的住房限購政策。

 

2017

堅持住房居住屬性,遏製熱點城市房價過快上漲;具體政策:3月:轉賣證需滿2年,商住樓不準賣給個人,從化,增城限購1套;成年單身含離異限1套,外市戶籍需5年納稅證明或社保。認房又認貸。

 

2018

堅持房住不炒,堅決遏製房價上漲。

十年前,小縣城一套三房兩廳,10萬就可搞定;十年後,同樣一套房子動輒就是100萬起!事實證明,年年調控,但這些年來房價漲了數倍不止!

 

具體到每個區,房價的變化就更加清楚了。10年間,天河房價漲幅最高,漲了6.29倍。其次是越秀、白雲和荔灣,漲幅都在4倍以上。值得一提的是,週邊區域的番禺和南沙,同樣漲幅也超過4倍,分別是4.344.25倍。

 

天河

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越秀

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白雲

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海珠

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荔灣

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黃埔

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番禺

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南沙

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花都

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增城

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從化

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這次的機會你能把握住嗎?

 

2016年廣州房價大漲之前,大多購房者在觀望。而到了下半年,廣州房價大漲,廣州人真正體驗到了什麼是今年不買房,一年又白忙。

 

現在,政策拐點即將到來,你能抓住這次機會嗎?

 

最優的購房時間點或視窗期要看幾個因素:

 

第一、房價最低,這個是購房者最關注的,如果房價很低或創新低,那麼購房成本壓力是不大的。

 

第二、信貸政策最寬鬆,類似銀行放款最積極或可以提供更多優惠,這個時候入市最好。

 

第三、購房管製最少,類似限購限貸等政策鬆綁,這個時候入市的門檻會比較低。

 

第四、推盤節奏增加,此時從購房者的角度看,樓盤選擇面更廣,議價空間更大。

 

如果對照當前市場的表現,即今年第四季度的表現,應該是符合兩個要素,即房價最低和推盤節奏增加這兩個內容。所以說若是購房者看中這兩個變數,那麼近期入市的性價比是高的。

 

需要強調的一點是,房價基本在底部,隨著政策拐點到來,幾乎沒有繼續下跌的可能。

 


轉自: 廣州買樓

 

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